2. Critères d'octroi de prêt : respecter les nouvelles règles
Apport personnel, endettement, reste-à-vivre, caractéristiques du bien : les banques examinent plus précisément la situation des emprunteurs. Mais toutes ne sont pas aussi strictes : faire jouer la concurrence est toujours
intéressant.
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L'heure n'est plus à l'euphorie ni aux faveurs commerciales. Désormais, c'est la prudence qui prime dans les banques. Et les critères d'octroi des prêts se resserrent mois après mois (lire l'article
Prêt immobilier : les banques encore plus sévères). ' Certains établissements agissent avec plus de restriction que d'autres en raison de leur vécu de
la crise financière. Mais dans l'ensemble, on n'assiste pas à un durcissement, mais plutôt à un retour à des normes logiques qui distinguent entre les types d'emprunteurs et les types de biens mis en garantie ', modère
Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.
Chasse à l'endettement... sur mesure
Dans un contexte de baisse des prix de l'immobilier, les banquiers craignent en effet davantage la dévalorisation du patrimoine des emprunteurs. ' Comme en France le bien constitue la principale garantie avec les
revenus, les banques respectent des règles prudentielles plus importantes ', explique Patrice Matagne, directeur associé du courtier en crédits In&Fi Crédit. La majorité des banques s'en tient donc plus strictement
au ratio d'endettement à 33 %. Mais de nombreuses exceptions demeurent.
Certains établissement continuent de privilégier le ' reste-à-vivre ' des ménages après le remboursement de leur mensualité. Traduction : ' Elles peuvent relever leur taux
d'endettement à 38-40 % pour un couple qui gagne 6 000 ou 8 000 euros net par mois, parce que leur reste-à-vivre sera beaucoup plus important que pour un couple gagnant deux smics net ', souligne
Maël Resch, responsable de la communication d'Empruntis.com. Même examen au cas par cas en ce qui concerne l'apport personnel.
Apport personnel souhaitable mais pas indispensable
Pour les primoaccédants, un apport personnel minimal de 10 % est plus que souhaitable aujourd'hui pour obtenir un prêt. ' Comme les prix restent élevés et que les taux remontent, il est très difficile
d'acheter sans apport : ce n'est pas une obligation dans la majorité des banques mais c'est presque devenu une nécessité ', explique Franck Prouteau, responsable du financement immobilier de
Conseilfinancement.com.
Mais, en pratique, c'est le ' bon sens ' qui domine, selon Philippe Taboret. ' Un jeune emprunteur qui n'a pas eu le temps d'épargner pourra être financé à 100 % si son train de
vie lui permet d'en assumer la charge : s'il est déjà habitué à payer chaque mois un loyer de 800 euros sans être à découvert, par exemple, son dossier pourra être accepté ', souligne ce spécialiste. Et ce sera
encore plus facile si ce jeune acheteur a ' des revenus évolutifs très élevés ' : ' quand on a 30 ans et qu'on a fait HEC, on n'a pas trop de mal à emprunter sans
apport ', confirme Maël Resch, d'Empruntis.com.
Le prêt relais dans le collimateur
Mêmes tensions et mêmes différences pour les emprunteurs qui réalisent une opération d'achat-vente nécessitant un prêt relais. D'une façon générale, l'allongement des délais de vente et la baisse des prix ne jouent pas en leur faveur.
' Les banques sont beaucoup plus exigeantes : elles sont davantage sur la base des financements à 50-60 % qu'à 70-80 % de la valeur du bien vendu et elles demandent une expertise, voire une contre-expertise pour
l'évaluer ', souligne Patrice Matagne. Mais, une fois encore, l'offre des banques variera fortement selon le type de bien mis en garantie.
Paris et la petite couronne sortent ainsi leur épingle du jeu. ' Il y a une grande différence avec le reste de la France, car ces zones ne seront pas soumises à la même baisse des prix de l'immobilier et on peut
donc encore y obtenir un financement à 80 % en prêt relais ', observe-t-on chez Empruntis.com. Plus le bien est atypique ou coûteux, en revanche, plus la négociation est difficile.
Certaines banques auraient même décidé de fermer les vannes.
' Quelques établissements nous ont signifié que ce n'était plus la peine de leur envoyer de demandes de prêt relais : ils veulent que l'emprunteur
ait vendu sa maison avant d'acheter, car ils ont peur que les gens n'arrivent pas à vendre ', note Franck Prouteau. Face à ces restrictions, le gouvernement vient de réagir : pour bénéficier du nouveau plan de
refinancement de 40 milliards d'euros, les banques devront s'engager à augmenter leur offre de crédits. Reste à savoir si cela aura un effet, et quand.
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