finances

CRÉDIT

Prêt immobilier : les banques encore plus sévères

Une vente annulée au dernier moment faute de financement... ce scénario est devenu de plus en plus courant dans les offices notariaux.

« Les refus de prêt, notamment pour les prêts relais et pour les financements à 100 %, ont augmenté de façon sensible depuis l'automne 2007 et plusieurs acquéreurs de notre étude ont exercé leur faculté de rétractation dans les sept jours de l'avant-contrat, étant dissuadés par leur banque d'acquérir », constate maître Thierry Lejeune, notaire à Chambéry. Depuis le mois de juillet 2007, le taux de rejet de dossier serait même passé de 3 à 10 % selon le courtier en crédit immobilier Meilleurtaux.com.

Mêmes critères, nouvelle méthode

L'électrochoc de la crise américaine des crédits à risque (subprimes) a incité les banquiers à redoubler de vigilance avant de donner le feu vert aux futurs acheteurs. « Il y a un an, les banques étaient contentes de recevoir un dossier et s'arrangeaient pour trouver une solution. Aujourd'hui cette période est finie », observe Christophe Crémer, PDG de Meilleurtaux.com.

La liste des points contrôlés par les conseillers bancaires reste pourtant la même : niveau de revenus, ancienneté professionnelle, endettement plafonné à 33 % des revenus et apport personnel minimum sont toujours les quatre principaux critères examinés pour accorder un prêt. C'est plutôt leur application qui a évolué. « Avant, tous les critères étaient mis dans un pot commun : un dossier avec taux d'endettement de 35 % pouvait marcher si les revenus ou l'apport étaient importants. Aujourd'hui, on examine chaque critère l'un après l'autre », note Christophe Crémer. Conséquence : des découverts un peu trop fréquents sur un compte courant peuvent, par exemple, suffire à faire capoter un projet solide par ailleurs...

Un seuil de financement plus élevé

« Cette application plus rigoureuse des critères existants ne correspond pas à des directives nationales mais davantage à un effet de contamination psychologique : les chargés de comptes ne laissent plus passer les dossiers "limites" car le contrôle de risque est devenu une priorité. Du coup il y a moins de marge de négociation pour ce type de demandes », confirme Geoffroy Bragadir, porte-parole du courtier Empruntis.com. Or le nombre de ces projets « tangents » a explosé depuis un an.

Principale explication : l'augmentation des taux d'intérêt qui provoque une hausse mécanique des mensualités de remboursement pour un même montant emprunté. « La seule hausse des taux, de 0,65 % en moyenne, intervenue en 2007 a conduit à exclure des "finançables" 12 % des dossiers », explique-t-on au sein d'Empruntis.com. Si l'on ajoute à cela la hausse de 2,5 % des prix de l'immobilier, la proportion des exclus du crédit atteindrait même 15 %. Le ralentissement du marché ne rassure pas les banquiers, bien au contraire !

Prêts relais et primo-accédants en première ligne

« La banque vérifie la capacité de l'emprunteur à rembourser mais aussi la valeur du bien acheté. Comme cette dernière devient plus incertaine, l'attention se porte davantage sur les revenus », analyse Christophe Crémer. Dans la ligne de mire, on trouve logiquement les prêts relais, souscrits entre des opérations d'achat et de vente, fragilisés par le récent allongement de la durée des transactions. « La quotité prêtée sur le bien mis en vente est le plus souvent réduite de 80 % à 70 % ou de 70 % à 60 % », note-t-on au sein de Meilleurtaux.com. Depuis 2006, le taux d'expertise immobilière serait passé de 2 à 10 % pour ce type d'opération !

Autres dossiers affaiblis : ceux des primo-accédants disposant d'un faible apport personnel. La garantie que représente leur bien n'est plus jugée suffisante. Résultat : « Il n'est plus rare que l'endettement soit calculé sur vingt-cinq ans pour les prêts sur trente ans », observe Christophe Crémer. Un seul conseil donc : assurez plus que jamais vos arrières en rendant visite à votre banquier avant de commencer la tournée des agences immobilières. Cette précaution vous évitera une grande perte de temps... et aussi une amère déception.