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Les astuces pour bien acheter sans agent immobilier

Bien surévalué ou sous-évalué ? Avant-contrat sous seing privé ou devant le notaire ? Du repérage du bien à la signature définitive de la vente, une transaction immobilière est un parcours semé d'embûches pour les novices. Relevé d'étapes et rappel des règles élémentaires pour éviter les erreurs qui coûtent cher.

Trouver le juste bien au juste prix

Combien êtes-vous prêt à payer pour loger à proximité de votre travail, d'une gare, ou d'un bon lycée pour vos enfants ? Voilà autant de questions indispensables avant de se lancer dans ce type d'acquisition. « En matière d'investissement immobilier, il n'y a jamais de prix exact, tout est affaire de priorité », résume Jean-Michel Guérin, directeur général de Particulier à Particulier. Mais pas question pour autant de se faire rouler.

« Pour un particulier, la principale difficulté est de trouver la fourchette de prix du marché, car surpayer une mauvaise acquisition dans une période de fléchissement des prix est un vrai risque », met en garde Stéphane Romanyszyn, PDG d'Entreparticuliers.com. Pour éviter les mauvaises affaires, les spécialistes conseillent donc de prendre son temps. « Il faut commencer par bien étudier son budget pour faire des compromis entre ses rêves et la réalité. Mieux vaut visiter dix biens à blanc pour affiner sa décision et se familiariser avec le marché », indique Jean-Michel Guérin.

Et rien ne vous empêche de faire la tournée des agences en parallèle pour prendre le pouls de la conjoncture. « Quand on est malade, on va chez le médecin, c'est la même chose pour un achat immobilier : un agent professionnel a une bonne connaissance des prix du marché et peut donner un avis éclairé sur le choix du bien et sur sa valeur, surtout à une période où les prix s'affolent et où l'on n'a plus de repères », rappelle René Pallincourt, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), qui voit d'un mauvais oeil la recrudescence de ces transactions « en direct ».

Maîtriser les risques du marchandage

Faut-il toujours tenter de faire baisser le prix ? Pas si sûr. « Actuellement, un tiers des biens sont achetés au prix demandé par le vendeur, et pour les deux tiers restants, l'acheteur réussit à faire baisser le prix de 7 % en moyenne, ce qui recouvre de fortes disparités », observe Stéphane Romanyszyn. Prudence, donc ! Même si les vendeurs ont tendance à surévaluer leur bien, manquer une bonne affaire pour quelques milliers d'euros peut donner bien des regrets.

« Au lieu de demander abruptement de faire baisser le prix, une bonne tactique est de ramener le vendeur à la raison en lui donnant des exemples de biens similaires moins chers sur le marché », note Stéphane Romanyszyn. Pour donner plus de poids et de sérieux à sa proposition au rabais, une autre stratégie consiste à formaliser sa proposition de prix en adressant une intention d'achat écrite, valable pendant une durée limitée. « Cela permet de faciliter la négociation. Mais il faut être prudent dans la rédaction pour être sûr qu'elle n'engage pas sur l'achat », souligne Jean-Michel Guérin.

Respecter les vérifications élémentaires

« Le non-respect de certaines vérifications juridiques élémentaires constitue l'une des deux principales causes de problèmes dans les transactions entre particuliers », note Michaël Dadoit, notaire du groupe Monassier, à Paris. En tête de ces contrôles figure le droit de propriété du vendeur. « Dans certains cas, le vendeur n'est pas le propriétaire : ce n'est pas fréquent, mais cela arrive plus souvent qu'on ne le croit, notamment quand des parents ont fait une donation à leurs enfants - qui ont les clés et qui gèrent l'appartement -, mais que les parent en ont conservé l'usufruit », souligne le notaire.

Dans d'autres cas, le vendeur n'a pas la qualité pour signer la vente parce qu'il a, par exemple, été placé sous tutelle. Autre vérification indispensable : les mesurages des superficies. « Si elle n'est pas indiquée, il y aura nullité de l'avant-contrat, et s'il y a une erreur, c'est la responsabilité du vendeur qui est engagée », prévient Me Dadoit.

Même chose pour les contrôles et diagnostiques techniques obligatoires : état parasitaire relatif aux termites, constat de risques d'exposition des peintures au plomb (Crep), état des risques naturels et technologiques (ERNT), de la présence de matériaux et produits contenant de l'amiante (DTA), de l'installation de gaz et diagnostic performance énergétique (DPE). Un éventuel oubli n'annulerait pas le compromis mais, en cas de risque avéré, c'est la porte ouverte à de longues procédures judiciaires en vice caché et à d'importantes déconvenues.

Bien rédiger l'avant-contrat de vente

Que vous optiez pour une promesse ou pour un compromis de vente, l'avant-contrat est l'étape clé de la transaction, car il définit tous les accords entre les parties. « C'est encore plus important que l'acte authentique qui ne fait qu'entériner le transfert de propriété », résume René Pallincourt. Il doit donc faire l'objet de toutes les attentions.

« Quand la convention est mal préparée, il arrive qu'il n'y ait pas d'accord entre le vendeur et l'acheteur sur la chose vendue, sur les prix et sur les conditions annexes », met en garde Michael Dadoit... et les ennuis commencent ! « Le descriptif du bien est souvent insuffisamment précis, notamment pour la jouissance d'une partie commune ou privative, ou d'un parking », observe-t-il. Ces incertitudes peuvent se répercuter sur le prix de vente quand une cuisine équipée ou d'autres mobiliers sont cédés à l'acheteur.

Pour les conditions annexes, les principaux problèmes concernent les dates de libération du logement. « Si les astreintes au départ, comme les pénalités, ne sont pas encadrées, ça peut être très difficile de faire partir le vendeur », note le notaire. Même problème sur les conditions du départ d'un éventuel locataire. « Il faut savoir si c'est le locataire qui a donné son congé ou si c'est le propriétaire qui l'a fait. Dans ce cas, s'il n'a pas eu recours à un huissier, le congés est rarement valable. »

Il y a ensuite toute une série de problèmes liés à la copropriété : travaux votés avant la signature et faits après la vente, ou votés entre la signature de l'avant-contrat et la vente. « Si aucun professionnel n'a attiré l'attention des parties sur ce point, ce sont les règles de droit qui s'appliquent, mais ce n'est pas forcément la solution qui conviendra le mieux », explique Michaël Dadoit. Vérifier aussi les éventuelles conditions suspensives de la vente (notamment en cas de refus de prêt) et les conditions de restitution de l'acompte (en général 10 % du prix de vente) versé lors de la signature de la promesse est indispensable.

Pour éviter ces oublis lourds de conséquences et ne rien signer qui vous engagerait sans le savoir, mieux vaut donc demander à un notaire de rédiger l'avant-contrat. Deux notaires (un pour le vendeur et un pour l'acquéreur) peuvent aussi être utiles pour défendre au mieux vos intérêts. Cela ne vous coûtera pas plus cher, car c'est compris dans les honoraires de la vente que se partageront en définitive les deux notaires ! Mieux encore : « En cas de problème, cela engage la responsabilité de conseil du notaire », souligne Me Dadoit. Un filet de sécurité dont il serait bête de se priver.

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