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Copropriété : les abus des syndics épinglés

Les syndics sont habillés pour l'hiver ! C'est la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) qui a donné l'assaut à la fin de mai 2007. Ses inspecteurs ont passé au crible 250 syndics dans 44 départements. Et ils n'ont pas été déçus.

« L'enquête a mis en évidence des tendances négatives pour les consommateurs : multiplication du nombre de prestations facturées hors forfait de gestion courante, maintien dans les contrats de certaines clauses abusives ou mise en concurrence trop rare des entreprises dans le cadre des marchés de travaux », note la DGCCRF (1). C'est la recrudescence des plaintes qui lui avait mis la puce à l'oreille : plus de 500 lettres chaque année pour la seule activité immobilière des syndics de copropriété !

Des honoraires triplés avec les frais exceptionnels...

En tête des doléances figure l'épineuse question des honoraires. « Environ 20 % de ces plaintes sont relatives aux problèmes issus de la distinction faite entre les charges dites "de gestion courante", qui sont facturées dans le cadre d'un forfait mentionné au contrat du syndic, et les charges dites "particulières", qui sont facturées en sus », souligne le Conseil national de consommation. L'impact sur le budget des copropriétaires est en effet loin d'être marginal.

« Les honoraires de base, qui sont en moyenne de 150 euros par lot, peuvent être doublés, voire triplés quand on additionne tous les honoraires supplémentaires exceptionnels », prévient Bruno Dhont, directeur général de l'Union nationale des associations des responsables de copropriétés (Unarc). L'association épingle d'ailleurs régulièrement les abus des syndics sur son site Internet : 14,28 euros par an et par lot « pour disposer de la possibilité de consulter ses comptes par Internet », 14,35 euros par lot pour la la gestion des « archives dormantes »... ou encore la facturation abusive de « la mise à jour de la liste de copropriétaires » et de la « location de la salle quand l'assemblée générale se tient chez le syndic ».

Une liste sinon rien

« A l'heure actuelle, il n'existe pas de définition légale des prestations de gestion courante que doit effectuer un syndic au minimum : on peut seulement déduire leurs obligations en étudiant les textes et la jurisprudence au cas pas cas », explique David Rodrigues, juriste au sein de l'association CLCV. Résultat : « Dans un contrat de syndic on aura une liste de prestations de gestion courante très limitée et trois pages de prestations exceptionnelles, comme la photocopie à 1 euro (parce qu'elle inclut le salaire du salarié qui l'effectue !) ou l'état daté dont le prix peut varier de 150 à 500 euros ! »

Pour mettre fin à ces abus, les associations de consommateurs exigent aujourd'hui l'adoption d'une nouvelle réglementation. Dernière proposition en date : l'adoption par décret d'une liste non exhaustive de prestations de base ne pouvant être facturées en supplément. Du côté des syndics, c'est un tollé.

Désaccord sans fin

« Le vrai problème c'est qu'il y a eu récemment de plus en plus de textes législatifs et réglementaires, destinés en général à défendre les consommateurs, qui donnent de plus en plus d'obligations aux syndics », rétorque Vincent Duverger, directeur du cabinet d'administration de biens Actiim à Bordeaux. Evaluation des risques pour les salariés (DUER), de l'exposition au plomb (CREP) ou à l'amiante...

Les associations de consommateurs sous-estiment selon lui les difficultés du travail des syndics. « On se retrouve aujourd'hui avec des états datés de 18 pages : il ne suffit pas d'appuyer sur un bouton et d'y consacrer une ou deux heures. Il faut acheter des logiciels de plus en plus sophistiqués et les risques d'erreurs ou d'oublis sont de plus en plus grands mais restent sous notre entière responsabilité. » Mais cet administrateur « passionné » ne cache pas non plus ses états d'âme face à des concurrents parfois peu scrupuleux.

Dur, dur d'être un syndic

A Bordeaux, Actiim est actuellement le seul cabinet d'administration de biens spécialisé uniquement dans la copropriété. Tous les autres combinent d'autres activités financières ou immobilières. L'explication ? « Syndic est un métier assez ingrat qui ne rapporte pas beaucoup en comparaison avec d'autres professions dans l'immobilier, résume Vincent Duverger. Et si on tire à boulet rouge sur la profession sans discernement, c'est sûr qu'il n'y aura bientôt plus que des financiers ! »

Le risque est bien réel. « Aujourd'hui, une dizaine de gros syndics se partagent 60 % des lots contre seulement 30 % en 2003 », estime Bruno Dhont. Et les poids lourds du secteur ont bien compris que la gestion de copropriété n'était pas la panacée.

Syndics tentaculaires

« Le syndic n'est plus qu'un métier dans une chaîne immobilière complète », note le directeur général de l'Unarc. Un syndic pourra alors aussi être gérant de la moitié des biens d'une copropriété achetés en Robien ou Borloo ! « C'est comme si le loup était installé tranquillement dans la bergerie : il a tout pouvoir en assemblée générale, il est indéboulonnable », résume-t-il.

Certains groupes vont même plus loin. Ils n'hésitent pas à développer des filiales pour effectuer les prestations qu'ils facturent eux-mêmes ! « Les copropriétaires se retrouvent captifs d'un réseau qui va de l'expertise aux assureurs et des petits travaux à la société de sécurité : au début les prix d'appel sont très intéressants, puis ils augmentent et quand les copropriétaires veulent changer de syndic, ils se rendent compte qu'ils ont six contrat avec des filiales qui lui appartiennent ! », raconte Bruno Dhont. Négocier les honoraires dans ces conditions devient presque impossible.

Small is beautiful ?

Le rachat de gros syndics par des banques risque encore d'accentuer cette tendance. En 2005, Gestrim, le numéro deux de l'administration de biens, filiale du groupe Caisse d'épargne a fusionné avec le numéro quatre du secteur, Lamy. En janvier dernier, la Banque populaire a fait l'acquisition du leader Foncia. Pour les consommateurs, ce n'est pas forcément une bonne nouvelle.

« Ces grands groupes ne sont plus aujourd'hui des gestionnaires, mais des commerciaux et surtout des financiers », note Davis Gonzales. « Leur intérêt est de générer le maximum de trésorerie pour la placer et gagner le plus d'argent possible et non de faire le bonheur des copropriétaires », prévient Bruno Dhont. Et la comptabilité de la copropriété peut vite en pâtir : fournisseurs payés à 6 mois qui râlent et augmentent leurs tarifs ou vote d'un budget de 120 000 euros quand 100 000 euros suffiraient amplement...

« Dans ces conditions, les moyens de contrôle du conseil syndical sont de plus en plus insuffisants : plus le syndic est gros, plus il faut être intelligent et mieux il faut être informé pour réussir à se défendre », souligne l'Unarc. Pour éviter les mauvaises surprises et les abus, la CLCV donne donc un conseil simple aux copropriétaires : se passer d'un syndic professionnel quand c'est possible en optant pour un syndic bénévole, et sinon « ne surtout pas penser que plus c'est gros, meilleur c'est » !

(1) Résultats parus dans la revue Concurrence et consommation, numéro 154 de juillet-août-septembre 2007.