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ARGENT

Investir dans la pierre pour payer moins d'impôts

« Moins d'impôts, plus de patrimoine et plus de revenus avec moins de soucis = l'investissement en loi Robien-Borloo. » Vous avez déjà été tenté par ce type de slogan alléchant ? Sur le web ou par téléphone, promoteurs ou conseillers en gestion de patrimoine n'ont pas fini de vous vanter les mérites de la défiscalisation immobilière.

Chaque nouvelle loi promet de nouvelles réductions d'impôts. Seuls les détails évoluent en fonction des priorités gouvernementales : favoriser la restauration du patrimoine avec le dispositif Malraux, encourager les projets touristiques en zone rurale avec Demessine (ZRR), développer la construction de logements neufs dans les DOM-TOM pour la loi Girardin, ou encore doper l'offre de logements locatifs avec les régimes Robien recentré et Borloo populaire.

Ces deux derniers dispositifs sont aujourd'hui au coeur de toutes les convoitises, dopés par des simulations souvent séduisantes. Mais prudence. Pour réduire ses impôts, préparer sa retraite ou transmettre un patrimoine à ses enfants, l'investissement locatif n'est pas toujours la panacée.

Attention aux plafonds de déductions

Si vous recherchez avant tout une réduction fiscale de court terme, gare aux déceptions. « Il ne faut pas acheter plus cher que ce que l'on peut défiscaliser », prévient d'emblée Yann Le Pluart, PDG d'Atria Conseil, à Toulouse. Pour les programmes Robien et Borloo, le propriétaire peut déduire chaque année de son revenu global un pourcentage de la valeur de son bien (l'amortissement), ainsi que des charges forfaitaires et autres frais déductibles et dégage ainsi un important déficit foncier. Mais ces déductions sont limitées à 10 700 euros par année. « Le supplément constitue des revenus fonciers reportables sur les dix années suivantes », précise Atria Conseil. Ce double mécanisme de l'amortissement et du déficit foncier joue donc surtout en faveur des contribuables aux très hauts revenus, et particulièrement s'ils ont déjà des revenus fonciers.

« Dans le cas d'un investissement Robien de 300 000 euros, le propriétaire peut déduire chaque année 6 % du prix d'acquisition pendant les sept premières années, soit 18 000 euros par an, les autres charges annulant les revenus de l'opération. Mais le montant imputable étant plafonné à 10 700 euros, l'opération est surtout intéressante si on a déjà environ 20 000 euros de revenus fonciers par an », analyse Gilles Etienne, directeur associé de Cyrus Conseil.

« On peut alors gommer ses revenus fonciers et gagner les prélèvements sociaux, en plus de la tranche d'imposition. » Sans revenus fonciers existants, l'opération est moins intéressante, il faudra attendre plusieurs années pour « piocher » dans son stock de déficits fonciers. Mieux vaut alors faire un investissement de 180 000 euros, pour bénéficier tout de suite à plein de l'amortissement de 10 800 euros... « à condition, évidemment, que ce type de bien présente une valeur patrimoniale pérenne », précise Gilles Etienne.

« Pour un placement purement fiscal, les tranches marginales d'imposition de 30 et 40 % sont idéales pour ce type de dispositif », conclut Yann Le Pluart. En-deça de ce seuil, mieux vaut miser sur une stratégie patrimoniale de long terme.

Plus risqué que la Bourse ?

Si vous souhaitez vous constituer une rente pour compléter votre retraite, ou pour transmettre un patrimoine à vos enfants, investir dans l'immobilier locatif peut être intéressant. Mais, là encore, rien n'est garanti. « Sur dix ou quinze ans, la Bourse est souvent plus avantageuse que l'immobilier et permet bien souvent de gagner plus sans le risque d'un appartement dégradé, de loyers impayés, de locataires qui partent... », souligne Jérôme Bouffard, avocat fiscaliste chez Morvilliers Sentenac, à Toulouse.

Pour éviter les mauvaises surprises, il est donc indispensable de sécuriser ses recettes en misant sur des secteurs urbains très demandés et en souscrivant une assurance. « On vous vend parfois ces programmes comme des produits financiers avec un flux de trésorerie mensuel, sans même vous dire où se trouvent les biens immobiliers : tant qu'il y a des garanties locatives ça se passe bien, sinon il vaut mieux investir votre épargne dans un contrat d'assurance vie sur des fonds en euros ! », prévient Gilles Etienne.

Ne vous fiez donc aux seuls charmes d'un projet immobilier sur papier glacé. Si l'immeuble n'est pas encore construit, renseignez-vous bien sur la demande locative dans la région, le réseau de transports en commun, etc. Si le chantier est déjà achevé, rendez-vous sur place pour juger sur pièce ! Nombre de projets ont été construits dans des zones où personne ne cherchait à se loger : réduction fiscale ou pas, c'est alors la catastrophe assurée. D'autant que rien ne vous garantit que votre bien trouvera un acheteur au terme de la période de location.

A la recherche de la plus-value perdue

« Le problème de tous ces dispositifs est que les promoteurs et les constructeurs intègrent bien souvent l'avantage fiscal dans le prix de vente », souligne Jérôme Bouffard. Résultat : certains investisseurs ont du mal à revendre leur bien surévalué à l'issue de la période de location. Pour limiter ce risque, certains vendeurs ont une solution imparable : garantir le rachat au prix de vente initial... Pas sûr que le jeu en vaille la chandelle !

D'autant que les loyers ne suivent pas la progression des prix de l'immobilier : « Dans le contexte actuel, la rentabilité de tous ces investissements immobiliers plonge. Elle est actuellement plus proche de 3 % que 6 %, ce qui n'est pas extraordinaire », observe Jérôme Bouffard. Et attention aux tours de passe-passe. Dans ces montages financiers et fiscaux complexes ils ne sont pas rares.

« Si on compte emprunter sur 15 ans, il faut réaliser une simulation sur 15 ans, et non sur 10 ans comme le font les groupes de conseil les moins scrupuleux pour obtenir des taux de rentabilité internes excellents, souligne Yann Le Pluart. Ces simulations doivent aussi tabler sur des taux de revalorisation minimale des loyers (1,5 %) mais aussi de la valeur du bien : 0,5 % au plus et non 2,5 à 3 %, comme on le voit parfois, car la plus-value est une cerise sur le gâteau de l'investisseur et pas sur la simulation ! » Mieux vaut donc être bien conseillé dans toutes les étapes de son investissement.

Le fisc veille sur vous

« Il faut une étude fiscale pure et dure mais aussi une étude financière pour évaluer les entrées et les sorties de trésorerie afin de déterminer combien votre appartement vous rapporte ou combien il vous coûte chaque année », confirme Jérôme Bouffard. Tranche d'imposition, existence ou non de revenus fonciers, âge et situation familiale, durée et montant de l'emprunt, prix des loyers...

« Il n'existe pas de profils types pour ces dispositifs, mais des régimes adaptés à des situations financières particulières », insiste Yann Le Pluart. Tout doit être soigneusement pris en compte... y compris l'éventualité d'un redressement fiscal. « Dès que l'on déclare un dispositif de faveurs ou un changement de situation, on attire l'attention de l'administration fiscale, qui demande en général des justificatifs. C'est pourquoi il est important d'avoir recours à des organismes fiables, en mesure de fournir ces documents », note Jérôme Bouffard.

Il ne faut donc pas hésiter à recourir aux conseils d'un bon fiscaliste pour élaborer sa déclaration et calculer son amortissement, quitte à payer 200 ou 300 euros par an. « Sur le papier, on doit garder le logement pendant neuf ans, mais dans les faits l'investissement porte sur douze ans car le fisc revient toujours sur les trois dernières années ! », fait remarquer Yann Le Pluart. Ce n'est qu'à ce moment-là que vous saurez vraiment ce que votre investissement vous a rapporté !