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La méthode pas à pas pour recouvrer un dépôt de garantie

Conciliation ou poursuite devant le tribunal d'instance : il y a différentes étapes à suivre pour récupérer votre caution. Mais, dans tous les cas, c'est dès l'entrée dans les lieux que se prépare une bonne sortie.
01net.
le 05/06/07 à 13h00
En cas de litige, inutile de sortir d'emblée l'artillerie lourde : des courriers recommandés peuvent suffire à faire céder votre bailleur. S'il ne réagit toujours pas, à vous d'opter pour la conciliation ou lassignation en justice.
A l'heure du départ, le sort de votre dépôt de garantie repose sur la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. Assurez-vous donc au moment de la signature du bail que toutes les dégradations du logement sont dûment notées : ' Lors de l'état des lieux d'entrée, il faut être très vigilant, très précis, ne pas utiliser de termes généraux du genre ' bon état général ' et ne rien laisser passer, car vous pouvez être sûr que le propriétaire, lui, verra le moindre défaut au moment de la sortie ', confirme David Rodrigues, juriste à la CLCV (1).
Tout doit donc être passé au crible et soigneusement détaillé. Pour les revêtements muraux, ne pas hésiter par exemple à noter d'éventuelles traces de meubles ou de cadres, une peinture écaillée par endroits ou une tapisserie décolorée par le soleil. La rectification de l'état des lieux d'entrée n'est possible que pour les équipements de chauffage. Toutefois, si vous remarquez après coup qu'un défaut important n'a pas été consigné lors de l'état des lieux d'entrée, l'ANIL (2) conseille vivement de ' le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quelques jours qui suivent [l]'entrée dans les lieux '.
Prendre des photos à l'entrée et à la sortie du logement peut aussi être utile. ' Elles sont de plus en plus souvent admises comme des preuves ', souligne le juriste de l'antenne de la CGL (3) des Hauts-de-Seine.

Réussir son état des lieux de sortie

Autre conseil pour prévenir les conflits avec votre propriétaire : ' Solder tous les points qui ont pu empoisonner la location avant l'état des lieux de sortie ', explique-t-il. Anticiper donc les litiges en demandant par exemple les dernières quittances qui vous manqueraient ou le solde des charges non payées.
L'ANIL encourage également les locataires à effectuer ' toutes les petites réparations qui [leur] incombent ', comme le changement des joints des robinets, le rebouchage des trous faits dans les murs pour accrocher des éléments, et à ' remettre le logement dans son état d'origine ' quand d'importantes modifications ont été réalisées sans l'accord du propriétaire.
L'idéal consiste même à réaliser un ' préétat des lieux indicatif ' avec votre bailleur pour déterminer à l'avance les réparations qui reviendront à chacun. Cela vous permettra, en cas de désaccord, d'établir vous-même un contre-devis pour éviter les mauvaises surprises au moment de la restitution de votre dépôt de garantie.
' N'hésitez pas non plus à noter vous-même sur l'état des lieux vos éventuels points de désaccord, même s'il est fait par un huissier ', recommande une bénévole de l'union locale de la CLCV du Pays d'Arles. Ce seront autant de preuves très utiles pour étayer votre dossier en cas de poursuites ou de conciliation.

Courriers recommandés

Si aucune dégradation n'a été constatée à la sortie du logement, votre propriétaire dispose de deux mois pour vous rendre la totalité de votre dépôt de garantie (déduction faite des éventuels charges ou loyers impayés). Attendez donc l'expiration de ce délai avant d'entreprendre quoi que ce soit.
Si vous ne voyez toujours rien venir ou si votre propriétaire refuse de vous rendre l'intégralité de votre caution, pas question ' de sortir tout de suite l'artillerie lourde ', conseille David Rodrigues. ' Rappelez-vous d'abord au bon souvenir du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. ' Vous pouvez aussi vous adresser à une association de défense des droits des locataires, qui se chargera le cas échéant d'envoyer une seconde lettre pour donner plus de poids à votre demande. ' C'est à partir de cette relance que l'on peut définir la stratégie à adopter ', poursuit-il.
Plusieurs options sont alors possibles : chercher un terrain d'entente devant une commission départementale de conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice, ou entamer une procédure judiciaire devant le tribunal d'instance compétent (celui du logement qui fait l'objet d'un litige). Dans ces trois cas, pas besoin d'avocat. Vous pourrez monter votre dossier et assurer votre défense vous-même.

Persévérer sur la voie de la conciliation

Si vos premiers courriers n'ont toujours rien donné, vous pouvez d'abord demander l'aide de médiateurs professionnels. Première option : s'adresser à un conciliateur de justice qui assure des permanences au tribunal d'instance. Cette procédure gratuite ne prend que quelques semaines et permet de rechercher une conciliation sans débat public, lors d'une réunion informelle ' dans la confidentialité de son bureau ', explique-t-on à la CGL. Si elles le souhaitent, les deux parties pourront faire donner à leur accord une force exécutoire par le juge d'instance : il aura alors la même valeur qu'un jugement.
Deuxième option : saisir la commission départementale de conciliation. Ces organismes paritaires (bailleurs et locataires) sont compétents depuis 2002 pour les litiges relatifs aux dépôts de garantie. La procédure est gratuite. Il suffit d'adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au secrétariat, assuré par les services de la direction départementale de l'équipement (DDE). Le dossier doit notamment comporter une copie du contrat de location et de la lettre de réclamation adressée au bailleur. Les deux parties seront ensuite convoquées pour présenter leur argumentation.
En 2006, 56 % des dossiers portant sur la restitution des dépôts de garantie ont abouti à une conciliation à l'intérieur ou à l'extérieur de la commission. Propriétaires et locataires ne sont pas obligés d'accepter l'accord mais s'ils le signent, ils renoncent à recourir à un juge. Dans le cas d'un avis favorable au locataire rejeté par le propriétaire, la partie ne sera pas perdue pour le premier : cette phase de conciliation renforcera la légitimité d'éventuelles poursuites devant les tribunaux. Dans le cas contraire, c'est un bon moyen de jauger ses chances de succès devant les tribunaux.

Saisir le tribunal d'instance

Si votre bailleur refuse de répondre à vos premiers courriers, libre à vous de sauter l'étape de la conciliation pour l'assigner d'emblée en justice. ' Si l'adhérent n'obtient aucune réponse, nous lui conseillons d'envoyer un courrier de mise en demeure de verser le dépôt de garantie sous huit jours, faute de quoi nous saisirons le tribunal compétent ', explique une bénévole de l'union locale de la CLCV du Pays d'Arles.
Depuis 2005, c'est le juge de proximité du tribunal d'instance qui est saisi quand le litige porte sur un dépôt de garantie de moins de 4 000 euros. Dans ce cas, pas besoin de procéder à une assignation du bailleur par un huissier : une déclaration au greffe suffit. Le formulaire peut être téléchargé sur Internet. Vous pourrez alors choisir de vous présenter seul au tribunal ou de vous faire représenter par un avocat ou une association de locataires siégeant dans les commissions de conciliation (CGL, CLCV, etc.).
Une procédure simplifiée est également disponible : l'injonction de payer. Vous vous contentez alors d'adresser une requête au greffe du tribunal d'instance accompagnée de pièces justificatives. Si, au vu de votre dossier, le juge estime votre demande fondée, il rend une ordonnance portant injonction de payer. Une fois qu'elle vous sera transmise, vous devrez la faire remettre à votre bailleur par un huissier. S'il ne réagit pas dans un délai d'un mois, l'huissier pourra alors procéder au paiement forcé.
Mais les spécialistes déconseillent cette procédure coûteuse ' qui est de plus en plus souvent rejetée par beaucoup de tribunaux d'instance et dont les décisions ne sont pas susceptibles de recours dans la plupart des cas ', selon le spécialiste de la CGL des Hauts-de-Seine. Le procès sera alors votre seul recours. Mais, le plus souvent, il n'est pas nécessaire d'en arriver à ces extrêmités, rassurent les associations, car ' les bailleurs lâchent avant si vous êtes dans votre bon droit '.
(1) Consommation, Logement et Cadre de vie, association de défense des locataires.
(2) Agence nationale pour l'information sur le logement.
(3) Confédération générale du logement.
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