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INVESTISSEMENT

Une nouvelle vie dans les vignes

« Certaines personnes arrivent quelques fois avec beaucoup d'argent et peuvent se payer le fun de s'offrir une danseuse car, pour elles, ce n'est pas trop grave de perdre de l'argent. Mais j'en ai vu d'autres qui se sont épuisées à cette activité ». Philippe Laveix préfère jouer franc-jeu avec les aspirants viticulteurs. Le président du réseau de notaires Jurisvin les prévient d'emblée : « Il faut bien réaliser que c'est beaucoup de travail. Il faut être compétent sur la culture de la vigne, sur la vendange, sur la vinification, sur la vente... »

Où tirer son épingle du jeu

Les professionnels qui conçoivent un vignoble « comme un produit pur et dur pour le business » misent sur une appellation donnée avec des unités de production très opérationnelles et outils mécanisées, observe Michel Veyrier. Ils peuvent alors pousser la rentabilité à 10-15 % ». Sur ce marché concurrentiel, les grands crus avec leurs importants taux de marge à la bouteille restent évidemment des valeurs sûres.

Mais à 1 ou 2 millions d'euros l'hectare, quel investisseur particulier peut s'offrir ce luxe ? Coup de coeur, grosse motivation et bonne analyse commerciale sont donc de mise pour chosir son exploitation. « Dans le Bordelais, même dans des appellations génériques, comme les Côtes de Blaye, on peut tirer son épingle du jeu », souligne Philippe Laveix.

« Certains domaines à démarche marketing performante, réussissent à bien vendre, même en moyenne gamme. Néanmoins, il faut bien constater qu'en moyen et bas de gamme ces marges se sont souvent annulées ou sont même passées dans le négatif », analyse aussi le responsable d'Agri France, Olivier de La Selle. Mieux vaut donc opter au début pour une petite propriété de dix à quinze hectares (il faut pouvoir écouler les 8 000 bouteilles escomptées par hectare !) et bien assurer ses arrières.

Assurer ses arrières financiers

Pour Olivier de La Selle, « Il paraît peu sérieux d'investir dans un projet de domaine viticole complet et en bon ordre de marche avec moins de 2 millions d'euros. » Avoir de bonnes réserves financières est indispensable. Un apport personnel de 50 % est le minimum « raisonnablement » requis selon maître Leveix.

« La logique de financement dans le foncier viticole s'aligne sur l'immobilier avec des cycles de prêt de plus en plus long, de 15 à 20 ans, contre 7 à 10 auparavant. Mais les banques demandent de conserver du cash pour financer le fonds de roulement et éviter les problèmes de financement à court terme, car une exploitation n'est amortie qu'au bout de 25 ans  », remarque Michel Veyrier.

Ecouler sa production n'est pas en effet une mince affaire : il faut souvent compter 3 à 5 ans pour tout commercialiser ! « Pour accorder les financements à la reprise d'une exploitation, les banques vous demandent avant tout comment vous compter le vendre et comment vous allez faire un produit de qualité autant dans le contenu que dans le contenant », note le directeur de Jurisvin. Le réseau joue alors un rôle primordial.

Le réseau gagnant

En plus d'un bon oenologue, s'entourer d'un bon juriste sera indispensable pour purger les droits de préemption de la ville et de certains organismes sur l'exploitation. Il vous aidera aussi à bien préparer le dossier d'autorisation d'exploiter. Un bon comptable sera ensuite nécessaire pour choisir le meilleur régime fiscal (régime du forfait en individuel ou régime du réel en société, etc.), qui est une condition essentielle de la rentabilisation de votre exploitation.

Posséder une formation commerciale ou un bon carnet d'adresses, clients et distributeurs, sera aussi déterminant pour écouler la production. Si l'un est l'autre vous font défaut, pourquoi ne pas coupler viticulture et tourisme viticol. « Ouvrir des chambres d'hôtes peut être un bon moyen de faire connaître son vin dans le contexte actuel de baisse des ventes », suggère Philippe Laveix. Si l'on ne vient pas à votre porte acheter votre vin, ouvrir votre domaine peut être une bonne stratégie !

40 % de baisse sur le prix moyen de l'hectare de vigne entre 2004 et 2006. Le constat d'Agri France, filiale de BNP Paribas, spécialisée dans l'investissement en foncier rural, est sans appel. Depuis deux ans, la baisse de la consommation de vin et la concurrence des vins étrangers à l'exportation ont encore accentué la crise du foncier viticole en France. Mais ce bilan cache de très fortes disparités : certaines appellations génériques enregistrent jusqu'à 50 % de baisse, à l'instar du Beaujolais générique, vendu 20 000 euros l'hectare en 2006.

A l'opposé, les grands crus classés et les vignobles majeurs du Bordelais, de Bourgogne, de Côte-du-Rhône ou de Champagne continuent de flamber. L'an passé, certains crus bourguignons atteignaient plus de 2,5 millions d'euros l'hectare. « A Saint-Emilion, dans le Bordelais, un hectare qui pouvait se vendre 450 000 euros au plus haut des années 1990 coûte aujourd'hui 2,7 millions d'euros », souligne Philippe Ribouton, directeur des activités de diversification d'UFG REM.

Un marché foncier viticole à deux vitesses serait-il donc en train de s'affirmer en France ? Le responsable d'Agri France, Olivier de La Selle nuance ce diagnostic. « D'une appellation à l'autre, et même d'un domaine à l'autre, l'estimation de la valeur moyenne à l'hectare va désormais beaucoup varier. En effet, ce qui fait désormais la valeur d'un domaine viticole c'est beaucoup plus sa performance commerciale réelle que son appartenance à tel ou tel terroir. »

L'effondrement du prix des vignobles provoque une profonde redistribution des cartes : il crée en effet des opportunités d'investissement qui attirent de nouveaux acteurs étrangers (Anglais, Européens de l'Est, Russes et Chinois) mais il a aussi le mérite, selon Agri France, « d'assainir le marché en rapprochant l'investissement du niveau de rentabilité du secteur ».