finances

INVESTISSEMENT

Un cadre de vie à transmettre

En 2002, Thierry Hébert et sa femme ont craqué pour le domaine de Saint-André, à Mèze, dans l'Hérault. « Passionné par les vins du Languedoc-Roussillon depuis plus de vingt ans », le président des Grands Moulins de Chartres a décidé d'allier une résidence principale dans un cadre de vie agréable avec sa passion pour la viticulture. » Deux millions d'euros d'investissements et cinq ans de travaux lui ont été nécessaires pour remettre en production 25 des 40 hectares de l'exploitation !

Aujourd'hui, les opérations de culture et de cave sont confiées à un régisseur salarié de leur société d'exploitation. Car propriété d'un vignoble ne rime pas forcément avec travaux manuels ! Libre à vous d'exploiter vous-même les vignes « pour le plaisir », d'embaucher un spécialiste pour le faire à votre place ou, même, de conclure un contrat d'exploitation avec un viticulteur professionnel (bail à métayage, contrat de fermage, etc.)

Le paradis des « béotiens » ?

Michel Veyrier, directeur de l'agence Vignobles Investissements en Languedoc-Roussillon et Vallée du Rhône, rencontre fréquemment ce type de projets. « Environ un tiers de ma clientèle sont des béotiens, c'est-à-dire des Parisiens ou des Lyonnais, qui pour les neuf dixièmes ont cédé leur activité mais se sentent trop jeunes pour arrêter de travailler et décident de coupler lieu de vie avec lieu de travail. » La plupart ne comptent pas sur l'exploitation pour vivre. « Leur objectif est avant tout patrimonial et fiscal », souligne cet expert immobilier.

Car si le prix des exploitations viticoles baisse fortement depuis 2002 (voir l'article suivant), les prix de l'immobilier eux ne baissent pas, la maison peut être valorisée de 5 % en un an ! Il ne faut pas oublier non plus que la rentabilité sur le capital est renforcée par des avantages fiscaux : transmission, succession, ISF, etc. », note-t-il. Les biens ruraux donnés à bail à long terme par fermage ou par métayage bénéficient, par exemple, pour chaque transmission à titre gratuit, d'une exonération partielle de droits jusqu'à 75 % à hauteur de 76 000 euros, puis 50 % au-delà de ce seuil.

Prudence oblige

Thierry Hébert a pris soin de séparer la partie habitation de la partie exploitation, gérée par une société classique. Car, même dans cette optique patrimoniale, la prudence s'impose pour ne pas transformer son havre de paix en gouffre financier. « Dans les conditions de crise actuelle, l'achat d'un vignoble impose un examen très rigoureux et complet , avertit Olivier de La Selle, responsable d'Agri France, filiale de BNP Paribas, spécialisée dans l'investissement en foncier rural. Un vignoble n'est pas un placement comme les autres !

« Quand on a une disponibilité certaine pour gérer le domaine, on peut obtenir une rentabilité de 1,5 à 3 %, prévient Michel Veyrier. En revanche, si on le pilote à distance, on obtiendra une rentabilité négative. » Autant dire des pertes ! « Le problème c'est surtout de trouver les hommes compétents pour s'en occuper et, de ce côté-là, nous avons eu de la chance », confie Thierry Hébert. Avec sa production de 100 000 bouteilles, le domaine de Saint-André arrive aujourd'hui tout juste à « l'équilibre avant amortissement » mais son petit vin du Languedoc lui donne entière satisfaction !