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INVESTISSEMENT

Investir dans la vigne : un peu, beaucoup, à la folie...

Devenir copropriétaire d'un domaine viticole prestigieux pour cumuler avantages fiscaux et bonnes bouteilles à prix réduit, telle est la philosophie des groupements fonciers viticoles (GFV). « C'est du fun ! N'importe quel amateur peut le faire pour dire à ses amis "c'est le vin de ma propriété" alors qu'il n'y va qu'une journée par an, fin septembre, pour les vendanges ! Vous ne vous mouillez pas, au pire vous perdez seulement l'argent investi. »

Pour maître Philippe Laveix, président du réseau de notaires du monde viticole Jurisvin, un GFV est l'investissement type de l'amateur de vin citadin qui ne veut pas « retrousser ses manches ou monter sur le tracteur » ! Les avantages d'un vignoble sans les inconvénients en somme...

Créés au tournant des années 1970, ces groupements permettent en effet aux investisseurs particuliers de devenir copropriétaires d'un domaine exploité par un viticulteur professionnel. En échange, les associés du GFV perçoivent chaque année un loyer proportionnel au nombre de parts détenues et indexées sur la valeur du vin produit.

3 000 euros le ticket d'entrée

« C'est un actif à part entière qui permet de mettre un peu de foncier viticole prestigieux dans son patrimoine sans sortir des millions d'euros », explique Patrick Ribouton, directeur des activités de diversification d'UFG Real Estate Managers qui gère actuellement 22 GFV regroupant 29 vignobles et quelque 5 000 investisseurs. Le ticket d'entrée dans les groupements de l'UFG se situe autour de 3 000 euros, le placement moyen autour de 35 000 euros.

Mais d'autres organismes sont plus sélectifs : dans le GFV bourguignon du Clos de Grandes Vignes de Nuits-Saint-Georges, distribué fin 2006 par la Compagnie 1818 Immobilier, l'investissement minimal s'élevait ainsi à 12 parts, soit 25 200 euros. Avec un rendement prévisionnel net compris entre 1 et 2 %, les investisseurs ne comptent pas trop sur ce revenu foncier pour faire fortune !

Grands crus au tarif propriétaire

« La rentabilité varie entre 1,5 et 3,5 %, en fonction de la notoriété et de la maturité de la propriété », confirme Patrick Ribouton. Plus le cru est réputé, moins la rentabilité sera grande : sécurité de l'investissement oblige ! Mais ce rendement est nettement amélioré par la possibilité d'acheter chaque année des bouteilles à prix préférentiel.

Dans le GFV du Château Belgrave dans le Médoc, détenir 3 parts ouvre ainsi droit à 12 bouteilles de ce grand cru classé ! « C'est un plaisir pour l'investisseur de toucher ainsi du doigt l'évolution de son investissement, souligne le spécialiste. On n'achète pas des parts dans un GFV pour la rentabilité, c'est avant tout un outil de transmission de patrimoine et un produit de valorisation sur le long terme. »

Avantages fiscaux pour investisseurs avertis

Premier avantage : la valeur du patrimoine foncier augmente bien plus vite que le loyer. Avec une anticipation de revalorisation des parts de 1 à 3 % par an dans les domaines de renom, Patrick Ribouton constate un taux de rentabilité interne, hors avantages fiscaux, de 8 à 9,5 % sur quinze à vingt-cinq ans.

Les principaux atouts de ce placement tiennent ensuite aux facilités de « transmission patrimoniale avec une exonération fiscale forte ». « Pour certains associés apeurés par l'ISF, les GFV à capital fixe permettent d'obtenir une exonération », analyse Patrick Ribouton : la valeur des parts est en effet exonérée d'ISF à hauteur de 75 % dans la limite de 76 000 euros et à hauteur de 50 % au-delà de ce seuil.

Si vous êtes dans les tranches minimales de l'ISF, il est toutefois plus avantageux de miser sur un GFV à capital variable, qui prévoit des exonérations de droits d'enregistrement, soit 5 % de la valeur des parts. « Nous estimons qu'il faut treize à quinze ans d'exonération d'ISF pour compenser le surcoût des droits d'enregistrement », note Patrick Ribouton.

Dans tous les cas, les investisseurs bénéficieront d'avantages importants sur les droits de succession, toute mutation à titre gratuit étant exonérée des droits à hauteur de 75 % dans la limite de 76 000 euros par bénéficiaire. « Investisseurs initiés et avertis » en quête d'une diversification de leur patrimoine sont donc les clients types de ce genre de placements haut de gamme. Les places sont chères (comptez neuf à quinze mois d'attente pour entrer dans certains groupements) et la confidentialité est de mise !